Ahora, momento en el que estamos atravesando el centro del ciclón inmobiliario y parece reinar una falsa paz, ha sido el momento de leer este libro, escrito por José García Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu i Fabra, libro que compré antes del verano.
Como el libro está escrito a finales del 2008, ha pasado más de un año desde su publicación y en temas económicos, tal como va todo, un año es un siglo. Así este libro se ha convertido en un libro de historia. Un libro que deberían leer todos los alumnos de Económicas, ya que como bien sabemos, la memoria histórica no existe y de aquí cuatro días nadie se va a acordar de cómo se pudo montar una psicosis colectiva tan impresionante, que ha originado la burbuja más grande de la historia económica, especialmente en algunos países como España.
El libro va narrando los hechos desde el 2002-2003 aproximadamente, cuando la cazuela ya empezó a echar humo, aderezándolo con los artículos que escribía el propio Montalvo en la prensa, denunciando el descalabro descomunal que se estaba fraguando y que nadie veía ni quería ver.
Los Burbujistas, entre los cuales me hallaba yo, denunciábamos como podíamos la irracionalidad de este proceso. Pero no servía de nada. Los Nuncabajistas, aquellos que sostuvieron la creencia de que la vivienda nunca baja de precio, alimentaron este proceso de histeria colectiva cuyo lema principal era “compra ahora que después ya no podrás” y así se llegó donde estamos.
Lo mejor del libro de Montalvo es, además de desmontar las creencias populares que alimentan burbujas, la crítica que hace a las subvenciones fiscales que se han mantenido durante años para la compra de vivienda. Subvenciones que se han transformado en un traspaso de dinero (una cifra impresionante) de los contribuyentes a los promotores inmobiliarios, ya que los precios de la vivienda se incrementaban en la medida que había estas subvenciones.
También deja claro Montalvo (y hay mucho banquero aún por ahí que no se entera), que el precio del suelo no es el culpable del desaguisado por sus constantes subidas. Quien tiraba del precio del suelo era el precio de la vivienda. Como el vendedor del suelo no deseaba regalarle al promotor muchos Mercedes, subía el precio del suelo en la medida que el promotor ganaba más, ya que este subía el precio de la vivienda permanentemente dado el tirón de la demanda existente.
Para aquellos que discuten si la vivienda está cara en España, nada mejor que estudiar sus precios de dos formas.
La primera es ver cuantos años de salario medio hacen falta para pagar una vivienda media.
La segunda es analizar el valor de la vivienda de la misma forma que se hace con una acción. En este caso aplicamos el PER, o sea la rentabilidad que da la acción respecto a su precio. Para la vivienda podemos hacer lo mismo, tomando como rentabilidad la que se puede obtener alquilándola.
Pues bien, en EE.UU. están preocupados con su burbuja porque en el primero de los casos la relación ha pasado de 3,5 a 4,7 años de salario necesarios para comprar una vivienda. Pues en España hemos pasado de 3,5-4 a ¡7,1!
En el segundo de los casos en EE.UU están preocupados porque la rentabilidad ha caído hasta el 3,5 %. Pues bien, en España estamos en el ¡2%!
Preocupados están también en EE.UU. porque tienen viviendas construidas para cubrir casi un año de ventas. ¿Y en España? Pues tenemos para cuatro o cinco años de ventas, a no ser que las dediquen al alquiler.
Y aquí está el quid de la cuestión. Lo que se ha de hacer es subvencionar el alquiler y no la compra. Es la única forma de arreglar un poco esto.
La vivienda ha de bajar precios mucho más aún. Para que los ratios indicados anteriormente se normalicen hacen falta bajadas aún muy importantes.
Impresionante leer historias como la de Pepito Relámpago (un Pepito fue un seguidor acérrimo de la filosofía Nuncabajista. Los Pepitos fueron capaces de inmolarse en vida y suicidarse económicamente con tal de tener una vivienda cuyo precio nunca iba a bajar y por lo tanto había que comprar ahora o nunca. Los Pepitos ahora son Lonchafinistas, ya que cuando van al super piden cuatro lonchas de jamón York -antes eran de Serrano-, pero finitas, ¿eh?), una historia típica, que todos nos podíamos imaginar, pero que leyéndola te das cuenta de los procesos mentales que han llevado a este devenir colectivo tan impresionante.
Hace muy bien Montalvo (y se queda cortísimo) en incluir un recordatorio de las declaraciones en la prensa de nuestros políticos (gobierno y oposición) y de los promotores-constructores, negando durante años la existencia de una burbuja. El tiempo coloca a la gente donde se merece y todos ellos han demostrado mentir hasta la saciedad y han hecho el ridículo hasta el infinito. Lo impresionante fue ver (ya lo comenté en este blog) a una Ministra de la Vivienda como Carmen Chacón afirmar en octubre del 2007 (cuando ya había estallado el tema subprime) que “nuestro sector inmobiliario es de los mejores del mundo. Vivimos un aterrizaje o ajuste suave”.
Y es que los Nuncabajistas siempre negaron la existencia de la burbuja (la Banca española y el Banco de España nunca escribieron en sus informes esta palabra maldita y únicamente, al final del proceso, hablaban de “sobrevaloración”) y cuando está explotó, demostrándose que existía, se pasó a hablar de “aterrizaje suave”, apareciendo entonces el grupo de Chaquetistas y también los Yoyalodijistas, que rápidamente borraron su cerebro (suerte tenemos de las hemerotecas) y se olvidaron de lo dicho durante años, para pasar a afirmar que “yo ya lo decía”.
Yo tenía una lista de cuarenta razones en las que la sabiduría popular se basaba para argumentar la necesidad y urgencia de comprar vivienda y alimentar este sistema Ponzi a la española (como toda burbuja se ha acabado cuando ya se han agotado los compradores), que ha llevado a la Banca Española, con pocas excepciones, a una situación agobiante. La misma banca que decía que no tenía subprimes, cuando tiene los balances llenos de préstamos irrecuperables a promotores inmobiliarios.
No logro ahora encontrar mi lista, pero Montalvo en su libro incluye también una sabrosa relación de treinta razones, las cuales se pueden obtener fácilmente rastreando por los muchos blogs y foros que durante años han mantenido los Burbujistas en guerra con los Nuncabajistas.
Las 30 razones:
1. La vivienda nunca baja (la mentira suprema).
2. Alquilar es tirar el dinero.
3. La hipoteca es una inversión.
4. Siempre puedo refinanciar.
5. Si no te metes ahora, no vas a poder meterte nunca.
6. Los pisos no van a bajar, porque eso no le interesaría a nadie.
7. Yo nunca venderé por menos de lo que me costó.
8. Si no puedo pagar, que se quede el piso el banco, y en paz (suprema ignorancia).
9. Desde el momento que firmas (la hipoteca) ya tienes algo en propiedad.
10. Si te echan del trabajo, ¡por lo menos te queda el piso!
11. Al Estado no le conviene que baje el precio de la vivienda. El Gobierno no lo permitirá. Ya sacarán alguna ley para que la vivienda no baje.
12. A mi el Euribor ese no me afecta; compré antes de que subiera (esta es sensacional).
13. El banco me dijo que el Euribor siempre baja con el Euro, y mi cuota siempre ha bajado.
14. De aquí a treinta y cinco años ya tendré un buen patrimonio.
15. Tú compra ahora, no te lo pienses. Luego, si no te van bien las cosas, siempre lo puedes vender.
16. Si el piso es tuyo siempre lo puedes decorar a tu gusto. Y meterte en obras.
17. La vivienda en España todavía está más barata que en el resto de Europa, así que hay margen de subida.
18. Como en España, no se vive en ningún sitio.
19. El Euribor no subirá más del 3%, y el Gobierno no dejará que suba.
20. Una subida del 1% del tipo de interés es igual a una subida del 1% en la cuota.
21. Si refinancio la hipoteca al doble de años, la cuota se me queda entonces en la mitad (ignorancia financiera al límite).
22. Con lo que vayan subiendo los sueldos se compensa la subida de la hipoteca.
23. La culpa es del precio del suelo, que está carísimo.
24. El vecino vendió por 52 millones, yo venderé por 61 dentro de un año.
25. Cuando tengas un mal día en el curro y salgas reventado de trabajar, entras en tu pisito y por lo menos sabes que el piso es tuyo. Tú tesoooooro.
26. Ufff, como voy a fardar en el LIDL con mi piso de 63 millones y el BMW nuevo.
27. Si me dan lo que vale el piso ahora, pago la hipoteca, me compro un Cayenne, me voy de vacaciones y ¡aún me sobra!
28. Si explota la supuesta burbuja… todo el mundo querrá volver a comprar y otra vez subirá.
29. Más vale piso en mano que burbuja volando (aunque esté a punto de reventar).
30. Si siguen subiendo los pisos harán hipotecas a 100 años heredables y ¡ya está!
Montalvo deja también claro en este libro algo que ya sabíamos. Las estadísticas de precios de la vivienda en España no sirven para nada (y nos explica por qué) y todo lo que han venido indicando mientras subía y todo lo que nos indicarán ahora que baja es papel mojado. Una auténtica porquería y una mentira al servicio de todos los beneficiados por el burbujazo.
Pero hay tantas mentiras, que una más….
Por cierto, podemos ir pensando que pasará con el ciclón inmobiliario si aparece ahora inflación y vuelven a subir los tipos.
Como el libro está escrito a finales del 2008, ha pasado más de un año desde su publicación y en temas económicos, tal como va todo, un año es un siglo. Así este libro se ha convertido en un libro de historia. Un libro que deberían leer todos los alumnos de Económicas, ya que como bien sabemos, la memoria histórica no existe y de aquí cuatro días nadie se va a acordar de cómo se pudo montar una psicosis colectiva tan impresionante, que ha originado la burbuja más grande de la historia económica, especialmente en algunos países como España.
El libro va narrando los hechos desde el 2002-2003 aproximadamente, cuando la cazuela ya empezó a echar humo, aderezándolo con los artículos que escribía el propio Montalvo en la prensa, denunciando el descalabro descomunal que se estaba fraguando y que nadie veía ni quería ver.
Los Burbujistas, entre los cuales me hallaba yo, denunciábamos como podíamos la irracionalidad de este proceso. Pero no servía de nada. Los Nuncabajistas, aquellos que sostuvieron la creencia de que la vivienda nunca baja de precio, alimentaron este proceso de histeria colectiva cuyo lema principal era “compra ahora que después ya no podrás” y así se llegó donde estamos.
Lo mejor del libro de Montalvo es, además de desmontar las creencias populares que alimentan burbujas, la crítica que hace a las subvenciones fiscales que se han mantenido durante años para la compra de vivienda. Subvenciones que se han transformado en un traspaso de dinero (una cifra impresionante) de los contribuyentes a los promotores inmobiliarios, ya que los precios de la vivienda se incrementaban en la medida que había estas subvenciones.
También deja claro Montalvo (y hay mucho banquero aún por ahí que no se entera), que el precio del suelo no es el culpable del desaguisado por sus constantes subidas. Quien tiraba del precio del suelo era el precio de la vivienda. Como el vendedor del suelo no deseaba regalarle al promotor muchos Mercedes, subía el precio del suelo en la medida que el promotor ganaba más, ya que este subía el precio de la vivienda permanentemente dado el tirón de la demanda existente.
Para aquellos que discuten si la vivienda está cara en España, nada mejor que estudiar sus precios de dos formas.
La primera es ver cuantos años de salario medio hacen falta para pagar una vivienda media.
La segunda es analizar el valor de la vivienda de la misma forma que se hace con una acción. En este caso aplicamos el PER, o sea la rentabilidad que da la acción respecto a su precio. Para la vivienda podemos hacer lo mismo, tomando como rentabilidad la que se puede obtener alquilándola.
Pues bien, en EE.UU. están preocupados con su burbuja porque en el primero de los casos la relación ha pasado de 3,5 a 4,7 años de salario necesarios para comprar una vivienda. Pues en España hemos pasado de 3,5-4 a ¡7,1!
En el segundo de los casos en EE.UU están preocupados porque la rentabilidad ha caído hasta el 3,5 %. Pues bien, en España estamos en el ¡2%!
Preocupados están también en EE.UU. porque tienen viviendas construidas para cubrir casi un año de ventas. ¿Y en España? Pues tenemos para cuatro o cinco años de ventas, a no ser que las dediquen al alquiler.
Y aquí está el quid de la cuestión. Lo que se ha de hacer es subvencionar el alquiler y no la compra. Es la única forma de arreglar un poco esto.
La vivienda ha de bajar precios mucho más aún. Para que los ratios indicados anteriormente se normalicen hacen falta bajadas aún muy importantes.
Impresionante leer historias como la de Pepito Relámpago (un Pepito fue un seguidor acérrimo de la filosofía Nuncabajista. Los Pepitos fueron capaces de inmolarse en vida y suicidarse económicamente con tal de tener una vivienda cuyo precio nunca iba a bajar y por lo tanto había que comprar ahora o nunca. Los Pepitos ahora son Lonchafinistas, ya que cuando van al super piden cuatro lonchas de jamón York -antes eran de Serrano-, pero finitas, ¿eh?), una historia típica, que todos nos podíamos imaginar, pero que leyéndola te das cuenta de los procesos mentales que han llevado a este devenir colectivo tan impresionante.
Hace muy bien Montalvo (y se queda cortísimo) en incluir un recordatorio de las declaraciones en la prensa de nuestros políticos (gobierno y oposición) y de los promotores-constructores, negando durante años la existencia de una burbuja. El tiempo coloca a la gente donde se merece y todos ellos han demostrado mentir hasta la saciedad y han hecho el ridículo hasta el infinito. Lo impresionante fue ver (ya lo comenté en este blog) a una Ministra de la Vivienda como Carmen Chacón afirmar en octubre del 2007 (cuando ya había estallado el tema subprime) que “nuestro sector inmobiliario es de los mejores del mundo. Vivimos un aterrizaje o ajuste suave”.
Y es que los Nuncabajistas siempre negaron la existencia de la burbuja (la Banca española y el Banco de España nunca escribieron en sus informes esta palabra maldita y únicamente, al final del proceso, hablaban de “sobrevaloración”) y cuando está explotó, demostrándose que existía, se pasó a hablar de “aterrizaje suave”, apareciendo entonces el grupo de Chaquetistas y también los Yoyalodijistas, que rápidamente borraron su cerebro (suerte tenemos de las hemerotecas) y se olvidaron de lo dicho durante años, para pasar a afirmar que “yo ya lo decía”.
Yo tenía una lista de cuarenta razones en las que la sabiduría popular se basaba para argumentar la necesidad y urgencia de comprar vivienda y alimentar este sistema Ponzi a la española (como toda burbuja se ha acabado cuando ya se han agotado los compradores), que ha llevado a la Banca Española, con pocas excepciones, a una situación agobiante. La misma banca que decía que no tenía subprimes, cuando tiene los balances llenos de préstamos irrecuperables a promotores inmobiliarios.
No logro ahora encontrar mi lista, pero Montalvo en su libro incluye también una sabrosa relación de treinta razones, las cuales se pueden obtener fácilmente rastreando por los muchos blogs y foros que durante años han mantenido los Burbujistas en guerra con los Nuncabajistas.
Las 30 razones:
1. La vivienda nunca baja (la mentira suprema).
2. Alquilar es tirar el dinero.
3. La hipoteca es una inversión.
4. Siempre puedo refinanciar.
5. Si no te metes ahora, no vas a poder meterte nunca.
6. Los pisos no van a bajar, porque eso no le interesaría a nadie.
7. Yo nunca venderé por menos de lo que me costó.
8. Si no puedo pagar, que se quede el piso el banco, y en paz (suprema ignorancia).
9. Desde el momento que firmas (la hipoteca) ya tienes algo en propiedad.
10. Si te echan del trabajo, ¡por lo menos te queda el piso!
11. Al Estado no le conviene que baje el precio de la vivienda. El Gobierno no lo permitirá. Ya sacarán alguna ley para que la vivienda no baje.
12. A mi el Euribor ese no me afecta; compré antes de que subiera (esta es sensacional).
13. El banco me dijo que el Euribor siempre baja con el Euro, y mi cuota siempre ha bajado.
14. De aquí a treinta y cinco años ya tendré un buen patrimonio.
15. Tú compra ahora, no te lo pienses. Luego, si no te van bien las cosas, siempre lo puedes vender.
16. Si el piso es tuyo siempre lo puedes decorar a tu gusto. Y meterte en obras.
17. La vivienda en España todavía está más barata que en el resto de Europa, así que hay margen de subida.
18. Como en España, no se vive en ningún sitio.
19. El Euribor no subirá más del 3%, y el Gobierno no dejará que suba.
20. Una subida del 1% del tipo de interés es igual a una subida del 1% en la cuota.
21. Si refinancio la hipoteca al doble de años, la cuota se me queda entonces en la mitad (ignorancia financiera al límite).
22. Con lo que vayan subiendo los sueldos se compensa la subida de la hipoteca.
23. La culpa es del precio del suelo, que está carísimo.
24. El vecino vendió por 52 millones, yo venderé por 61 dentro de un año.
25. Cuando tengas un mal día en el curro y salgas reventado de trabajar, entras en tu pisito y por lo menos sabes que el piso es tuyo. Tú tesoooooro.
26. Ufff, como voy a fardar en el LIDL con mi piso de 63 millones y el BMW nuevo.
27. Si me dan lo que vale el piso ahora, pago la hipoteca, me compro un Cayenne, me voy de vacaciones y ¡aún me sobra!
28. Si explota la supuesta burbuja… todo el mundo querrá volver a comprar y otra vez subirá.
29. Más vale piso en mano que burbuja volando (aunque esté a punto de reventar).
30. Si siguen subiendo los pisos harán hipotecas a 100 años heredables y ¡ya está!
Montalvo deja también claro en este libro algo que ya sabíamos. Las estadísticas de precios de la vivienda en España no sirven para nada (y nos explica por qué) y todo lo que han venido indicando mientras subía y todo lo que nos indicarán ahora que baja es papel mojado. Una auténtica porquería y una mentira al servicio de todos los beneficiados por el burbujazo.
Pero hay tantas mentiras, que una más….
Por cierto, podemos ir pensando que pasará con el ciclón inmobiliario si aparece ahora inflación y vuelven a subir los tipos.
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