De la quimera inmobiliaria al colapso financiero

Ahora, momento en el que estamos atravesando el centro del ciclón inmobiliario y parece reinar una falsa paz, ha sido el momento de leer este libro, escrito por José García Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu i Fabra, libro que compré antes del verano.

Como el libro está escrito a finales del 2008, ha pasado más de un año desde su publicación y en temas económicos, tal como va todo, un año es un siglo. Así este libro se ha convertido en un libro de historia. Un libro que deberían leer todos los alumnos de Económicas, ya que como bien sabemos, la memoria histórica no existe y de aquí cuatro días nadie se va a acordar de cómo se pudo montar una psicosis colectiva tan impresionante, que ha originado la burbuja más grande de la historia económica, especialmente en algunos países como España.

El libro va narrando los hechos desde el 2002-2003 aproximadamente, cuando la cazuela ya empezó a echar humo, aderezándolo con los artículos que escribía el propio Montalvo en la prensa, denunciando el descalabro descomunal que se estaba fraguando y que nadie veía ni quería ver.

Los Burbujistas, entre los cuales me hallaba yo, denunciábamos como podíamos la irracionalidad de este proceso. Pero no servía de nada. Los Nuncabajistas, aquellos que sostuvieron la creencia de que la vivienda nunca baja de precio, alimentaron este proceso de histeria colectiva cuyo lema principal era “compra ahora que después ya no podrás” y así se llegó donde estamos.

Lo mejor del libro de Montalvo es, además de desmontar las creencias populares que alimentan burbujas, la crítica que hace a las subvenciones fiscales que se han mantenido durante años para la compra de vivienda. Subvenciones que se han transformado en un traspaso de dinero (una cifra impresionante) de los contribuyentes a los promotores inmobiliarios, ya que los precios de la vivienda se incrementaban en la medida que había estas subvenciones.

También deja claro Montalvo (y hay mucho banquero aún por ahí que no se entera), que el precio del suelo no es el culpable del desaguisado por sus constantes subidas. Quien tiraba del precio del suelo era el precio de la vivienda. Como el vendedor del suelo no deseaba regalarle al promotor muchos Mercedes, subía el precio del suelo en la medida que el promotor ganaba más, ya que este subía el precio de la vivienda permanentemente dado el tirón de la demanda existente.

Para aquellos que discuten si la vivienda está cara en España, nada mejor que estudiar sus precios de dos formas.
La primera es ver cuantos años de salario medio hacen falta para pagar una vivienda media.
La segunda es analizar el valor de la vivienda de la misma forma que se hace con una acción. En este caso aplicamos el PER, o sea la rentabilidad que da la acción respecto a su precio. Para la vivienda podemos hacer lo mismo, tomando como rentabilidad la que se puede obtener alquilándola.

Pues bien, en EE.UU. están preocupados con su burbuja porque en el primero de los casos la relación ha pasado de 3,5 a 4,7 años de salario necesarios para comprar una vivienda. Pues en España hemos pasado de 3,5-4 a ¡7,1!
En el segundo de los casos en EE.UU están preocupados porque la rentabilidad ha caído hasta el 3,5 %. Pues bien, en España estamos en el ¡2%!
Preocupados están también en EE.UU. porque tienen viviendas construidas para cubrir casi un año de ventas. ¿Y en España? Pues tenemos para cuatro o cinco años de ventas, a no ser que las dediquen al alquiler.
Y aquí está el quid de la cuestión. Lo que se ha de hacer es subvencionar el alquiler y no la compra. Es la única forma de arreglar un poco esto.
La vivienda ha de bajar precios mucho más aún. Para que los ratios indicados anteriormente se normalicen hacen falta bajadas aún muy importantes.

Impresionante leer historias como la de Pepito Relámpago (un Pepito fue un seguidor acérrimo de la filosofía Nuncabajista. Los Pepitos fueron capaces de inmolarse en vida y suicidarse económicamente con tal de tener una vivienda cuyo precio nunca iba a bajar y por lo tanto había que comprar ahora o nunca. Los Pepitos ahora son Lonchafinistas, ya que cuando van al super piden cuatro lonchas de jamón York -antes eran de Serrano-, pero finitas, ¿eh?), una historia típica, que todos nos podíamos imaginar, pero que leyéndola te das cuenta de los procesos mentales que han llevado a este devenir colectivo tan impresionante.

Hace muy bien Montalvo (y se queda cortísimo) en incluir un recordatorio de las declaraciones en la prensa de nuestros políticos (gobierno y oposición) y de los promotores-constructores, negando durante años la existencia de una burbuja. El tiempo coloca a la gente donde se merece y todos ellos han demostrado mentir hasta la saciedad y han hecho el ridículo hasta el infinito. Lo impresionante fue ver (ya lo comenté en este blog) a una Ministra de la Vivienda como Carmen Chacón afirmar en octubre del 2007 (cuando ya había estallado el tema subprime) que “nuestro sector inmobiliario es de los mejores del mundo. Vivimos un aterrizaje o ajuste suave”.

Y es que los Nuncabajistas siempre negaron la existencia de la burbuja (la Banca española y el Banco de España nunca escribieron en sus informes esta palabra maldita y únicamente, al final del proceso, hablaban de “sobrevaloración”) y cuando está explotó, demostrándose que existía, se pasó a hablar de “aterrizaje suave”, apareciendo entonces el grupo de Chaquetistas y también los Yoyalodijistas, que rápidamente borraron su cerebro (suerte tenemos de las hemerotecas) y se olvidaron de lo dicho durante años, para pasar a afirmar que “yo ya lo decía”.

Yo tenía una lista de cuarenta razones en las que la sabiduría popular se basaba para argumentar la necesidad y urgencia de comprar vivienda y alimentar este sistema Ponzi a la española (como toda burbuja se ha acabado cuando ya se han agotado los compradores), que ha llevado a la Banca Española, con pocas excepciones, a una situación agobiante. La misma banca que decía que no tenía subprimes, cuando tiene los balances llenos de préstamos irrecuperables a promotores inmobiliarios.

No logro ahora encontrar mi lista, pero Montalvo en su libro incluye también una sabrosa relación de treinta razones, las cuales se pueden obtener fácilmente rastreando por los muchos blogs y foros que durante años han mantenido los Burbujistas en guerra con los Nuncabajistas.

Las 30 razones:
1. La vivienda nunca baja (la mentira suprema).
2. Alquilar es tirar el dinero.
3. La hipoteca es una inversión.
4. Siempre puedo refinanciar.
5. Si no te metes ahora, no vas a poder meterte nunca.
6. Los pisos no van a bajar, porque eso no le interesaría a nadie.
7. Yo nunca venderé por menos de lo que me costó.
8. Si no puedo pagar, que se quede el piso el banco, y en paz (suprema ignorancia).
9. Desde el momento que firmas (la hipoteca) ya tienes algo en propiedad.
10. Si te echan del trabajo, ¡por lo menos te queda el piso!
11. Al Estado no le conviene que baje el precio de la vivienda. El Gobierno no lo permitirá. Ya sacarán alguna ley para que la vivienda no baje.
12. A mi el Euribor ese no me afecta; compré antes de que subiera (esta es sensacional).
13. El banco me dijo que el Euribor siempre baja con el Euro, y mi cuota siempre ha bajado.
14. De aquí a treinta y cinco años ya tendré un buen patrimonio.
15. Tú compra ahora, no te lo pienses. Luego, si no te van bien las cosas, siempre lo puedes vender.
16. Si el piso es tuyo siempre lo puedes decorar a tu gusto. Y meterte en obras.
17. La vivienda en España todavía está más barata que en el resto de Europa, así que hay margen de subida.
18. Como en España, no se vive en ningún sitio.
19. El Euribor no subirá más del 3%, y el Gobierno no dejará que suba.
20. Una subida del 1% del tipo de interés es igual a una subida del 1% en la cuota.
21. Si refinancio la hipoteca al doble de años, la cuota se me queda entonces en la mitad (ignorancia financiera al límite).
22. Con lo que vayan subiendo los sueldos se compensa la subida de la hipoteca.
23. La culpa es del precio del suelo, que está carísimo.
24. El vecino vendió por 52 millones, yo venderé por 61 dentro de un año.
25. Cuando tengas un mal día en el curro y salgas reventado de trabajar, entras en tu pisito y por lo menos sabes que el piso es tuyo. Tú tesoooooro.
26. Ufff, como voy a fardar en el LIDL con mi piso de 63 millones y el BMW nuevo.
27. Si me dan lo que vale el piso ahora, pago la hipoteca, me compro un Cayenne, me voy de vacaciones y ¡aún me sobra!
28. Si explota la supuesta burbuja… todo el mundo querrá volver a comprar y otra vez subirá.
29. Más vale piso en mano que burbuja volando (aunque esté a punto de reventar).
30. Si siguen subiendo los pisos harán hipotecas a 100 años heredables y ¡ya está!

Montalvo deja también claro en este libro algo que ya sabíamos. Las estadísticas de precios de la vivienda en España no sirven para nada (y nos explica por qué) y todo lo que han venido indicando mientras subía y todo lo que nos indicarán ahora que baja es papel mojado. Una auténtica porquería y una mentira al servicio de todos los beneficiados por el burbujazo.

Pero hay tantas mentiras, que una más….

Por cierto, podemos ir pensando que pasará con el ciclón inmobiliario si aparece ahora inflación y vuelven a subir los tipos.

"El precio de la vivienda nunca baja", decían...

Artículo que hay que leer el que ha publicado hoy José García Montalvo, profesor de Economía en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona (y que fue profe de mi hija).

García Montalvo es de los míos. O sea de los que ya hace tres años empezamos a decir que el sector inmobiliario acabaría como está acabando. Ahora (¡qué fácil!) todos reconocen que había burbuja y que está explotando, que los tipos de interés pueden subir y suben y que el Gobierno puede ser que pueda hacer nada o muy poco para evitarlo.

Dice García Montalvo que el origen de la crisis en EEUU y en España es el mismo: apostar a que el precio de la vivienda nunca baja. Excelente. Os recomiendo la lectura en Cotizalia.

García Montalvo tiene un blog interesante.

Burbujazos, Cajas y Profesores

El profesor de la Univ. Pompeu i Fabra, José García-Montalvo decía el otro día que los españoles viven una auténtica fiebre del oro y que la expectativa de más subidas de precios sigue alimentando la burbuja inmobiliaria.

Los españoles se han lanzando a comprar viviendas como los americanos se lanzaron al Oeste a buscar oro en el siglo XIX: dejándolo todo ante el miedo de que si llegaban tarde otro y no ellos se hiciese millonario. "Todos somos especuladores y hemos disparado los precios", sostiene el profesor García-Montalvo. No es el suelo ni los tipos, sino las expectativas las que han disparado el precio de los pisos.

El país se ha llenado de "Poceros". Una gran parte de la compra de pisos se hacen para ganar dinero. García-Montalvo, que acaba de publicar un estudio en la revista de la Fundación de las Cajas de Ahorros titulado "Deconstruyendo la burbuja", concluye que la gente puja por los pisos y no mira cuánto valen realmente, sino cuánto puede pagar por comprar uno, en función de su sueldo y de la cuota de la hipoteca, porque cree que en el futuro los pisos serán mucho más caros.

Pero si la gente empieza a notar que la vivienda baja y cree que los precios bajarán más, no querrá retener un piso porque en el futuro tendría que venderlo más barato. Todos querrían vender al mismo tiempo mientras por el contrario los compradores se frenarían, para poder comprar en el futuro menor precios, con lo que la espiral funcionaría en sentido inverso. La corrección también puede ir más allá de los valores fundamentales y "este efecto pendular puede ser más intenso por el efecto de la inversión": la ausencia de estos compradores bajaría la demanda de pisos y la salida al mercado de sus inmuebles elevaría la oferta.

García-Montalvo rechaza la creencia popular de que los precios de los pisos no bajan nunca. "Bajaron a finales de los setenta y principios de los ochenta, y luego entre los años 1992 y 1994 en ciudades como Madrid y Barcelona, y eso que la subida previa había sido mucho menor y aquello fue apenas una minicrisis".
Visto como va el mercado las continuas advertencias del Banco de España parecen no haber caído en saco roto. Al menos, para las cajas de ahorros, que suponen la mitad del sistema financiero. Contra todo pronóstico, Juan Ramón Quintás, presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), realizó ayer una clara advertencia al sector -que agrupa el 56% de las hipotecas- al explicar que la oferta de pisos es muy superior a la demanda, por lo que podría haber un fuerte ajuste de precios.
Según sus cálculos, este año se construirán unas 900.000 viviendas, una cifra muy superior a la demanda. Ante esta asimetría, Quintás auguró que "podría llegar un cambio brusco del mercado inmobiliario con las consiguientes repercusiones sobre el empleo y el ritmo de crecimiento español y, muy particularmente, sobre las empresas inmobiliarias". Es la primera vez que, desde un foro de entidades privadas, se advierte de una caída brusca de los precios de la vivienda.
Desde la perspectiva de la demanda, los signos de desaceleración son evidentes: las transacciones de vivienda se moderaron en el primer semestre y se han alargado los periodos de venta de las promociones. Esta tendencia se refleja en los precios que prosiguen la desaceleración iniciada en 2004, con tasas de variación inferiores al 10% en el tercer trimestre de 2006, por primera vez desde 2001. Por el contrario, la oferta registra una aceleración que sigue batiendo récords.
El burbujazo pinchará.

Los promotores inmobiliarios, tan impresentables como siempre

Creen ya los promotores que nos hemos olvidado. Piensan que no recordamos nada de todo aquello que nos decían: que no existía la burbuja inmobiliaria, que el precio de los pisos siempre sube (una inversión excelente), que la demanda en España no estaba satisfecha y que por lo tanto había que construir y construir, que los costes financieros siempre serían bajos y muchos más BLA, BLA, BLA. Lo malo es que mucha gente se lo creyó.

Esto viene a cuento de que José García-Montalvo, profesor de la Universidad Pompeu i Fabra, nos explica en su blog que hace unos días le invitaron a participar en el programa de radio de Angels Barceló (Hora 25) en la Cadena Ser.

Estaba también presente es ese programa el secretario general de ASPRIMA, José Manuel Galindo, quien después de haber negado por activa y por pasiva la existencia de una burbuja inmobiliaria durante años, ahora, con toda naturalidad culpó a todos (los bancos, las subprime, la crisis financiera internacional, el gobierno) sin reconocer ningún error. "Nadie nos aviso". Increíble.... Esto debe ser una consigna de toda la industria. Otro constructor, Reyna, culpó recientemente al gobierno de todos los problemas del sector por no haberles avisado.

Luego Galindo añadió que a él le “salen” 600.000 viviendas nuevas para vender intentando "enseñar" a García-Montalvo como se hacía ese cálculo utilizando exactamente los mismos supuestos que Montalvo presentó en su blog hace ya casi un año. Tuvo gracia la cosa pues cualquiera puede comprobar con facilidad que la cifra, usando el procedimiento que él dice haber utilizado, es de 1,05 millones de viviendas a finales de 2008.

Es increíble oír esto. Ni con la evidencia cambia esta gentuza. A piñón fijo. Han mentido tanto que ya se les ha convertido en adicción.

¿Deflación? No me hagáis reír

Los medios siempre están hambrientos de temas con los que llenar sus páginas. A la que pueden cualquier tontería llena páginas y páginas durante días, hasta que se desinfla el globo, en muchos casos cuando se pone en evidencia que todo lo escrito era falso, lo cual ocurre a menudo con el tema económico.

Ha pasado esto hace unos días con el tema de la deflación en España. Como nos explica José Carlos Díez en su temeroso artículo Deflación, Robert Solow, premio Nobel de Economía, definió de forma fácil la deflación: es una caída generalizada y prolongada del nivel general de precios en una economía. Remarco yo lo de prolongada.

Pues bien, recuerdo que nos dijeron que nuestro país, dado que se halla atrapado en la ratonera del Euro y no tenemos moneda propia para devaluarla y así ser competitivos, pues teníamos que hacer una devaluación interna que consistía en bajar precios y salarios. Bueno en realidad bajar precios porque el salario es un precio, el del trabajo.

Pues bien, hemos visto como los salarios bajan y bajan (y las pensiones Dios mediante) ¿y los precios? Pues “ni están ni se les espera”, antes bien vemos como los suministros básicos (con la electricidad en cabeza y al galope) suben. ¿Preocupación por ello? Pues no.

Al contrario. Ha bastado que un mes, un único mes, el IPC haya dejado de subir y haya bajado ¡una décima!, para que todos se hayan mesado los cabellos preocupados por tal acontecimiento. “Lo peor que nos puede pasar”, decían los entendidos en la prensa. Pero ¿no quedamos que había que bajar precios? ¿No tendríamos que preocuparnos si no ocurre?

Enseguida han aparecido artículos y artículos sobre el pretendido problema. Menos mal que alguien (siempre han de ser los mismos), como el catedrático de la Pompeu, García Montalvo, ha dejado claro que en el paraíso de los oligopolios (España), los precios no iban a bajar ni por asomo. Esta semana lo ha hecho el Presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri.

Y así ha sido. Noviembre vuelve a mostrar un boyante aumento del IPC (+0,2%) y así será siempre, porque España es inflacionista hasta en una fuerte depresión, con lo cual la renta disponible de los españoles no se recuperará y el consumo hará aguas.

Pero los empresarios españoles cantan lo de “antes muerta que sin silla”, que traducido a román paladino es “antes muertos que bajar precios”.

Y para muestra un botón: así hemos comenzado el puente.

La entrevista a García Montalvo (el presentador en catalán y él en castellano).

Yo recorto, tu recortas, el recorta, etc.

Ayer, la televisión catalana (TV3), ahora controlada por la derecha neoliberal de CiU, y en el programa Ágora, se efectuó un debate (por llamarlo de alguna forma) sobre la crisis. La derecha catalana ejerce un férreo control sobre su medio de comunicación principal y no iba a permitir que se pusiesen en cuarentena los recortes que está llevando a cabo la Generalitat. Por lo tanto invitó al debate a Catedráticos de Universidad y asimilados, todos ellos afines a la filosofía política actual.

Por lo tanto no hubo debate y la frase que más se oyó fue la de “opino igual que tú”.

Ya sabemos lo que iba a opinar del tema Pedro Nueno, que anclado en el IESE (Opus), uno ya puede imaginarse su discurso. Y lo que dijo, entre otras lindezas, es que en EE.UU. un ingeniero que se queda sin trabajo acepta hacer de camarero, cosa que no ocurre por aquí.

Este es un mensaje muy querido de siempre por nuestra derecha y que se traduce en lo de “si están en paro es por que quieren, ya que no aceptan otros trabajos”.

¿Están los bares ofertando puestos de camarero y no los pueden cubrir porque nadie en España acepta ese trabajo? Quiere hacernos creer que los 5 MM. de trabajadores en paro encontrarían trabajo de aceptar trabajos de menor calidad. Auténticamente impresentable el Sr. Nueno con la frasecita de siempre, así sus conciencias se quedan tranquilas: están parados porque quieren.

También me sorprendí de ver en posiciones neoliberales a García Montalvo, catedrático de la Pompeu, uno de los que advirtió, con su voz clamando en el desierto, del burbujazo inmobiliario.

Pero lo más sorprendente fue el acuerdo de todos de que aquí lo que toca ahora es BAJAR LOS SUELDOS A TODO EL MUNDO EN EL SECTOR PRIVADO. Al fin se vió cual era la finalidad del debate: empezar a dejar claro que el remedio a la crisis ahora pasa por bajar los salarios.

Este va a ser el momento sublime de Rajoy y de la patronal. ¡Un sacrificio por la patria, nos dirán!

Ya afirmaba Krugman que si no se podía devaluar, lo que tocaba era bajar PRECIOS y SALARIOS. Pero léase bien lo que dice Krugman: hay que bajar TODOS los precios (el salario es el precio del trabajo).

¿Alguien se cree que en este país pueden bajar los precios, cuando los oligopolios y monopolios van adquiriendo un poder ya imbatible, con el trabajador derrotado ya por todos los frentes?

Pues bien, aquí lo único que bajarán serán los salarios. Y como muestra un botón de lo que indica la patronal, cuando intenta ¿negociar? con los ya derrotados sindicatos (a los españoles se les ha hecho creer con una buena campaña que son algo inútil y anacrónico). Hoy su presidente ha dicho que los precios no se tocan, que no se controlan, que esto es una economía de libre mercado. Entonces ¿cómo se puede amenazar con recortar los precios (o sea los salarios) por Real Decreto en el mercado del trabajo, mercado ya de por sí falseado ya que una de las partes, el trabajador, está cada vez más debilitado? ¿No hay que respetar el libre mercado?

Por lo tanto bajar los salarios, sí, los precios, no.

Y visto esto solo hace falta ver lo que piden las compañías eléctricas. Otro aumento impresionante. Algunos pronto trabajarán para pagar el agua, el gas y el teléfono. O eso, o volver a las candelas. Un oligopolio de libro, el de las eléctricas, que gobernando la derecha y con el consumidor ya abierto en canal, va a cobrar por la electricidad un precio de record Guiness que va a ser la envidia mundial.

Pero más aún. Entre las ideas de nuestros creativos nuevos gobernantes (lo bueno es que la noticia la emite una empresa que se vería beneficiada por esta idea, Abertis) está la de cobrar por la utilización de las autovías ahora libres, instalando peajes. O sea, pagamos con nuestros impuestos por su construcción y ahora pagaremos por su utilización, es decir, pagar dos veces por lo mismo, igual que con la Sanidad si implementan el copago, ya que pagamos cada mes por ella y además nos facturarán en cada visita.

Pero, ¿esto qué es? ¿Es el atraco organizado al ciudadano?

No sé como lo verán, pero los hechos lo que muestran es que la renta per capita de los españoles se hunde y la renta disponible pronto habrá desaparecido.

Se justifica el descenso de salarios con la letanía de siempre: “hay que ser competitivos”. Un auténtica mentira que la competitividad se produzca bajando más los salarios, que son un componente cada vez menos importante en los costes de un producto. Si por ejemplo el coste del trabajo en los costes de un producto es el 20%, y reducimos los salarios un 5%, únicamente bajaremos los costes un ¡1%!. ¿Seremos más competitivos gracias a esta reducción? Obviamente no. Lo único que haremos será engordar el bolsillo del empresario, que es de lo que se trata.

Nuestros salarios son la mitad ya de los europeos y eso no nos da más competitividad, ya que esta se produce gracias a otras cosas, como ingeniería, investigación, diseño, logística y todas esas cosas que el empresario español, tan corto de miras, parece ser que no entiende. ¿Cómo se lo hacen los alemanes para ser tan competitivos con un coste laboral tan alto? ¿Pero cómo quieren que nos creamos que el recorte de salarios va a aumentar nuestra competitividad?

Lo que si van a conseguir es hundir aún más los ingresos del Estado, primero por menor recaudación del IRPF (si no se sube su tarifa) y después por menor IVA, ya que todo el mundo sabe aplicar lo de “me recortan, pues recorto, que tonto no soy” imitando el anuncio de Media Markt.

Lo que tendría que hacer este país, en vez de las huelgas que caerán como rosario inacabable, es hacer suspensión de compras (y especialmente de productos de nuestros nuevos colonizadores, Alemania). Pagas, pues compro. No pagas, pues no te compro. Aquí, o jugamos todos o no se juega. Esta debería ser la acción principal, pero, claro, la adicción a consumir está ya en el ADN después de tantos años de consumo desenfrenado.

El "debate" (en catalán, excepto García Montalvo que se expresa en castellano), en Ágora

Vivienda: poco a poco se va descubriendo la verdad

La noticia al cierre del año me produce satisfacción. Viene a decir que todos los datos sobre vivienda, es decir, precios y volumenes de venta, tanto de primera como de segunda vivienda SON MENTIRA.
La pura realidad es que no hay datos y los pocos que hay son falsos. Así de claro.
Ya en un post advertía hace ¡un año! que se tomaban como precio de la vivienda los valores de tasación. Y estos valores hace tiempo que sabemos que cuando ha interesado al banco y al comprador se han inflando para conseguir hipotecas del 100% del valor de venta.
Estos valores falseaban el mercado, indicando que subían los precios, cuando ya todo el mundo sabía que no era verdad. El profesor de la UPB, García Montalvo, indica que hasta esto ha hecho daño al mercado inmobiliario, ya que ha transmitido señales de aumentos de precios a niveles estelares, cuando en realidad era falso.
Leer el artículo ayer en El País.