Burbujazos, Cajas y Profesores

El profesor de la Univ. Pompeu i Fabra, José García-Montalvo decía el otro día que los españoles viven una auténtica fiebre del oro y que la expectativa de más subidas de precios sigue alimentando la burbuja inmobiliaria.

Los españoles se han lanzando a comprar viviendas como los americanos se lanzaron al Oeste a buscar oro en el siglo XIX: dejándolo todo ante el miedo de que si llegaban tarde otro y no ellos se hiciese millonario. "Todos somos especuladores y hemos disparado los precios", sostiene el profesor García-Montalvo. No es el suelo ni los tipos, sino las expectativas las que han disparado el precio de los pisos.

El país se ha llenado de "Poceros". Una gran parte de la compra de pisos se hacen para ganar dinero. García-Montalvo, que acaba de publicar un estudio en la revista de la Fundación de las Cajas de Ahorros titulado "Deconstruyendo la burbuja", concluye que la gente puja por los pisos y no mira cuánto valen realmente, sino cuánto puede pagar por comprar uno, en función de su sueldo y de la cuota de la hipoteca, porque cree que en el futuro los pisos serán mucho más caros.

Pero si la gente empieza a notar que la vivienda baja y cree que los precios bajarán más, no querrá retener un piso porque en el futuro tendría que venderlo más barato. Todos querrían vender al mismo tiempo mientras por el contrario los compradores se frenarían, para poder comprar en el futuro menor precios, con lo que la espiral funcionaría en sentido inverso. La corrección también puede ir más allá de los valores fundamentales y "este efecto pendular puede ser más intenso por el efecto de la inversión": la ausencia de estos compradores bajaría la demanda de pisos y la salida al mercado de sus inmuebles elevaría la oferta.

García-Montalvo rechaza la creencia popular de que los precios de los pisos no bajan nunca. "Bajaron a finales de los setenta y principios de los ochenta, y luego entre los años 1992 y 1994 en ciudades como Madrid y Barcelona, y eso que la subida previa había sido mucho menor y aquello fue apenas una minicrisis".
Visto como va el mercado las continuas advertencias del Banco de España parecen no haber caído en saco roto. Al menos, para las cajas de ahorros, que suponen la mitad del sistema financiero. Contra todo pronóstico, Juan Ramón Quintás, presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), realizó ayer una clara advertencia al sector -que agrupa el 56% de las hipotecas- al explicar que la oferta de pisos es muy superior a la demanda, por lo que podría haber un fuerte ajuste de precios.
Según sus cálculos, este año se construirán unas 900.000 viviendas, una cifra muy superior a la demanda. Ante esta asimetría, Quintás auguró que "podría llegar un cambio brusco del mercado inmobiliario con las consiguientes repercusiones sobre el empleo y el ritmo de crecimiento español y, muy particularmente, sobre las empresas inmobiliarias". Es la primera vez que, desde un foro de entidades privadas, se advierte de una caída brusca de los precios de la vivienda.
Desde la perspectiva de la demanda, los signos de desaceleración son evidentes: las transacciones de vivienda se moderaron en el primer semestre y se han alargado los periodos de venta de las promociones. Esta tendencia se refleja en los precios que prosiguen la desaceleración iniciada en 2004, con tasas de variación inferiores al 10% en el tercer trimestre de 2006, por primera vez desde 2001. Por el contrario, la oferta registra una aceleración que sigue batiendo récords.
El burbujazo pinchará.